Direct naar inhoud

Inzichten

Btw-belaste short stay-verhuur van korte duur?

BTW
Short stay
Verhuur
Inzichten

07 mei 2025

3 minuten leestijd

Btw-belaste short stay-verhuur van korte duur?

Short stay-verhuur – de tijdelijke, gemeubileerde verhuur van woningen aan personen die er kort verblijven – staat de komende jaren onder grote druk door nieuwe fiscale maatregelen. Hieronder een overzicht van de belangrijkste aanstaande ontwikkelingen.

Verhoging btw-tarief short stay-verhuur per 1 januari 2026

Het Belastingplan 2025 bepaalt dat vanaf 1 januari 2026 het btw-tarief op verhuur binnen het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf wordt verhoogd van 9% naar 21%.

Deze verhoging geldt dus ook voor de short stay-verhuur van woningen. Voor verhuurders betekent de wijziging een hogere belastingdruk op hun short-stay activiteiten.

Strengere herzieningsregels btw op investeringsdiensten per 1 januari 2026

Vanaf 1 januari 2026 geldt een herzieningstermijn van vier jaar voor kostbare diensten (zoals verbouwingen, renovaties en grote onderhoudswerkzaamheden) aan vastgoed, mits de kosten per dienst minimaal € 30.000 bedragen.

Volgens de huidige regels mag de btw op verbouwingskosten volledig en definitief worden afgetrokken, op voorwaarde dat in het boekjaar van ingebruikname uitsluitend btw-belaste short stay-verhuur plaatsvindt én het pand na de verbouwing niet als ‘nieuw vervaardigd’ wordt beschouwd voor de btw. Vervolgens kan het pand btw-vrij als woning worden verhuurd, zonder dat dit gevolgen heeft voor de eerder toegepaste aftrek.

Door de nieuwe herzieningsregeling wordt de btw-aftrek over deze investeringsdiensten gedurende vier jaar na ingebruikname beoordeeld op basis van het daadwerkelijke gebruik. Wijzigt het gebruik (bijvoorbeeld van short stay naar reguliere verhuur), dan moet een deel van de eerder afgetrokken btw mogelijk worden terugbetaald.

Wijziging definitie ‘kort verblijf’ (ViDA-regels) per 1 juli 2028

De huidige ‘safe harbour’– waarbij verhuur van gemeubileerde woningen voor maximaal zes maanden onder voorwaarden als short stay (en dus btw-belast) wordt gezien – vervalt naar verwachting per 1 juli 2028. Ervan uitgaande dat deze aanpassing één op één wordt geïmplementeerd in het Vastgoedbesluit.

Vanaf die datum vervalt naar verwachting deze beleidslijn vanwege een wijziging in de Europese btw-richtlijn (artikel 135, lid 2) in het kader van ‘VAT in the Digital Age’ (ViDA). Verhuur aan dezelfde persoon voor een periode van maximaal 30 nachten wordt voortaan standaard aangemerkt als hotelmatige verhuur en is daarmee btw-belast. Bij verhuur voor langere perioden ligt de bewijslast bij de verhuurder om aan te tonen dat desondanks sprake is van een kortdurend verblijf.

Dit laatste zal lastig zijn, mede gezien de reeds aanwezige kritische houding van de Belastingdienst ten aanzien van short stay-verhuur.

Juridische en beleidsmatige aanscherping

Naast fiscale maatregelen die short stay-verhuur steeds onaantrekkelijker maken, neemt ook de civielrechtelijke ruimte voor deze vorm van verhuur steeds verder af en wordt er steeds strenger gehandhaafd.

Conclusie

De combinatie van een hoger btw-tarief, strengere herzieningsregels voor btw op investeringsdiensten en een veel beperktere definitie van ‘kort verblijf’ maakt short stay-verhuur aanzienlijk minder aantrekkelijk voor verhuurders. De verwachting is dat het tijdperk waarin short stay-verhuur als fiscaal aantrekkelijke structuur kan worden ingezet, ten einde gaat lopen.

Behoefte aan nader advies?

Aarzel niet en neem contact met ons op!

ram@rechtstaete.nl

+31 20 573 03 84 Ton Oostenrijk

ajo@rechtstaete.nl

+31 20 573 03 83 De Cuserstraat 93

1081 CN Amsterdam

 

Postbus 75638

1070 AP Amsterdam

T +31 20 573 03 60

 

info@rechtstaete.nl

www.rechtstaete.nl

  Luc van Dijk

lvd@rechtstaete.nl

+31 20 573 03 97 Léon Borkes

lbo@rechtstaete.nl

+31 20 573 03 98 Beer van den Broek

bvb@rechtstaete.nl

+31 20 573 03 66 Natasha Konings

nko@rechtstaete.nl

+31 20 573 03 68 Dick van der Pal

dvp@rechtstaete.nl

+31 20 573 03 39 Matthijs Monteban

mmo@rechtstaete.nl

+31 20 573 03 90 Rick Philips

rph@rechtstaete.nl

+31 20 573 03 69  

   


Gerelateerde inzichten

6 minuten leestijd


03 april 2026

Voorkomen van belastingrente bij aanslagen IB/VPB over het (boek)jaar 2025

Door tijdig in actie te komen kan de verschuldigdheid van belastingrente worden voorkomen.

Bij het opleggen van een aanslag inkomsten- of vennootschapsbelasting kan de Belastingdienst belastingrente in rekening brengen. Belastingrente wordt – kort gezegd – in rekening gebracht indien een te betalen belastingbedrag ‘te laat’ wordt vastgesteld. In deze nieuwsbrief gaan wij in op de stappen die genomen kunnen worden om belastingrente over de te betalen inkomsten- en/of vennootschapsbelasting over het (boek)jaar 2025 te voorkomen. Het belang daarvan is groot, omdat de rentetarieven waarmee de Belastingdienst rekent aanzienlijk zijn.

A. Belastingrente vennootschapsbelasting

Belastingrente kan verschuldigd worden over het bedrag aan te betalen belasting vermeld op aanslagen vennootschapsbelasting over het (boek)jaar 2025, die worden opgelegd na 30 juni 2026. Het rentepercentage bedraagt 5% (2026).

De periode waarover belastingrente in rekening kan worden gebracht, loopt van 1 juli 2026 tot uiterlijk 6 weken na de dagtekening van de opgelegde aanslag.[1]Ingeval van een gebroken boekjaar, loopt de periode waarover de rente wordt berekend van de eerste dag van de zevende maand volgende op het einde van het boekjaar tot uiterlijk 6 weken na de dagtekening van de aanslag.

A1. Voorkomen van te betalen belastingrente vennootschapsbelasting

Belastingrente wordt voorkomen door vóór 1 juni 2026 een aangifte over het (boek)jaar 2025 in te dienen. Als het boekjaar verschilt van het kalenderjaar, moet dit worden gedaan vóórdat 5 maanden na het einde van het gehanteerde boekjaar zijn verstreken. Belastingrente wordt alleen voorkomen als de Belastingdienst niet afwijkt van de ingediende aangifte.Voorbeeld 1[2]De aangifte over het (boek)jaar 2025 wordt vóór 1 juni 2026 gedaan. De (voorlopige) aanslag wordt conform de ingediende aangifte opgelegd.Omdat hier aangifte is gedaan vóór 1 juni 2026 en de gegevens uit de aangifte zonder wijzigingen zijn overgenomen, is er geen belastingrente verschuldigd.Voorbeeld 2 De aangifte over het (boek)jaar 2025 wordt op 23 juni 2026 gedaan. Hierna wordt een (ten opzichte van de aangifte) ongewijzigde aanslag opgelegd met dagtekening 6 augustus 2025.Hier wordt wel belastingrente in rekening gebracht over de periode 1 juli 2026 tot en met 17 september 2026 (6 weken na dagtekening van de aanslag), omdat niet vóór 1 juni 2026 aangifte is gedaan.

Belastingrente kan ook worden voorkomen door vóór 1 mei 2026 een (additionele) voorlopige aanslag over het (boek)jaar 2025 aan te vragen, mits de Belastingdienst de (voorlopige) aanslag niet oplegt tegen een hoger (te betalen) bedrag.Voorbeeld 3 Op 25 april 2026 wordt om een voorlopige aanslag over het (boek)jaar 2026 of een wijziging van een eerder opgelegde voorlopige aanslag over het (boek)jaar 2026 verzocht, waarna een voorlopige aanslag met dagtekening 1 september 2026 wordt ontvangen.Als de gegevens uit het verzoek om een voorlopige aanslag ongewijzigd zijn overgenomen, wordt geen belastingrente verschuldigd, omdat al vóór 1 mei 2026 een verzoek om een voorlopige aanslag is ingediend.

A2. Bezwaar maken tegen belastingrente vennootschapsbelasting

Op 16 januari 2026 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan omtrent de cassatieprocedure over het belastingrentepercentage voor de vennootschapsbelasting. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het verhoogde belastingrentepercentage voor de vennootschapsbelasting in strijd is met het evenredigheids- en gelijkheidsbeginsel en daarom niet mag worden toegepast.

Dit betekent dat de voorheen gehanteerde rentepercentages buiten beschouwing moet blijven en dat voor de vennootschapsbelasting moet worden aangesloten bij het rentepercentage dat geldt voor de overige belastingen. Voor 2026 bedraagt deze 5%.

Voor de belastingplichtigen die tegen de opgelegde definitieve aanslagen bezwaar hebben ingediend (en waarbij dit bezwaar is aangewezen onder de massaalbezwaarprocedure) is inmiddels ook collectief uitspraak op bezwaar gewezen door de Belastingdienst. Belastingplichtigen ontvangen binnen 6 maanden na de collectieve uitspraak automatisch een vermindering van de belastingrente, waarbij het regulier rentepercentage wordt toegepast.

Voor belastingplichtigen die nog geen bezwaar hebben gemaakt is het raadzaam om de aanslagen en de rentebeschikking te controleren. Indien een onjuist (te hoog) rentepercentage is gehanteerd, kan nog bezwaar worden gemaakt, mits de aanslag open staat voor bezwaar. Daarbij geldt dat het bezwaar binnen 6 weken na dagtekening van de aanslag moet worden ingediend.

Indien belastingrente in rekening wordt gebracht op een voorlopige aanslag staat de route van bezwaar nog niet open aangezien nog geen sprake is van een formele rentebeschikking. Indien gewenst kunt u de Belastingdienst wel verzoeken om de voorlopige aanslag met betrekking tot de rente te herzien. Dit verzoek kan worden ingediend tot uiterlijk zes weken na dagtekening van de definitieve aanslag vennootschapsbelasting over het betreffende jaar.

B. Belastingrente inkomstenbelasting

Indien aangifte inkomstenbelasting over het (boek)jaar 2025 wordt gedaan op of na 1 mei 2026, kan belastingrente in rekening worden gebracht vanaf 1 juli 2026 tot uiterlijk 6 weken na de dagtekening van de opgelegde aanslag.[3]Het percentage van de belastingrente bedraagt 5% (2026).

Gelet op het (relatief hoge) rentepercentage van 5% voor de inkomstenbelasting, bestond de vraag of ook dit percentage mogelijk onverbindend zou worden verklaard. Uit de Hoge Raad uitspraak is echter gebleken dat dit niet het geval is. De bezwaren tegen de belastingrente voor de inkomstenbelasting zijn ongegrond verklaard en de Hoge Raad heeft geoordeeld dat dit rentepercentage niet in strijd is met de algemene rechtsbeginselen.

B1. Voorkomen van te betalen belastingrente inkomstenbelasting

Door vóór 1 mei 2026 aangifte inkomstenbelasting over het jaar 2025 te doen of vóór die datum te verzoeken om een voorlopige aanslag over het jaar 2025, kan worden voorkomen dat belastingrente verschuldigd wordt, mits de Belastingdienst de uiteindelijke/definitieve aanslag niet tegen een hoger (te betalen) bedrag oplegt.

C. Invorderingsrente Naast belastingrente kan ook invorderingsrente in rekening worden gebracht als de belasting te laat (normaliter vanaf de eerste dag gelegen 6 weken na dagtekening van de aanslag) wordt betaald. Deze rente loopt door tot de dag waarop de belastingschuld wordt voldaan. Het percentage bedraagt 4,3% (2026).

Let op!!

Controleer ruim vóór 1 mei of er een voorlopige aanslag inkomsten- of vennootschapsbelasting is opgelegd naar het (te verwachten) belastbaar inkomen of de winst van uw B.V. over het (boek)jaar 2025. Indien dit niet het geval is – of indien deze aanslag te laag is vastgesteld – wordt belastingrente voorkomen door vóór 1 mei 2026 een voorlopige aanslag inkomsten- of vennootschapsbelasting aan te (laten) vragen. Van belang daarbij is dat het verwachte inkomen en/of winst reëel wordt ingeschat, maar in ieder geval niet te laag om te betalen rente te voorkomen.

Indien u wenst dat wij u bijstaan bij het aanvragen van een (additionele) voorlopige aanslag inkomsten- of vennootschapsbelasting voor het (boek)jaar 2025, ontvangen wij graag uiterlijk medio april a.s. de relevante cijfers.

[1]Bij een navorderingsaanslag volgend op een definitieve aanslag, wordt mogelijk ook belastingrente in rekening gebracht. De renteperiode loopt dan van 1 juli 2026 tot 1 maand na de dagtekening van het aanslagbiljet.

[2]Aangepaste voorbeelden; origineel afkomstig van de website van de Belastingdienst.

[3]Bij een navorderingsaanslag volgend op een definitieve aanslag, wordt mogelijk ook belastingrente in rekening gebracht. De renteperiode loopt dan van 1 juli 2026 tot 1 maand na de dagtekening van het aanslagbiljet.

Lees meer
Belastingrente
Fiscaal
IB
Rechtstaete Vastgoedadvocaten en Belastingadviseurs B.V. KvK: 34154528
De Cuserstraat 93 1081 CN Amsterdam

© 2026 Rechtstaete. All rights reserved.
Website door OGonline.nl