Inzichten
Nieuwsbrief Prinsjesdag 2025
19 september 2025
10 minuten leestijd
Prinsjesdag 2025
Op Prinsjesdag 2025 zijn het Belastingplan voor 2026 en overige wijzigingen bekend gemaakt. Hieronder treft u een selectie van de voornaamste punten voor de vastgoedpraktijk, aangevuld met wijzigingen waartoe al voorafgaand aan Prinsjesdag is besloten.
Voorgestelde wijzigingen op Prinsjesdag
Verlenging tijdelijk overgangsrecht fondsen voor gemene rekening Met ingang van 1 januari 2025 is de definitie van het fonds voor gemene rekening (fgr) voor de vennootschapsbelasting gewijzigd, waardoor onder meer ook samenwerkingsverbanden – zoals een commanditaire vennootschap die belegt in vastgoed – vennootschapsbelastingplichtig (niet langer fiscaal transparant) zouden kunnen worden als niet voor eind 2025 de zogenaamde “inkoopvariant” is opgenomen in de fonds(vervreemdings)voorwaarden (bijvoorbeeld in de overeenkomst van commanditaire vennootschap). Het kabinet geeft aan dat deze definitie – op zijn vroegst per 1 januari 2027 – mogelijk weer zal worden gewijzigd, aangezien er een aantal knelpunten kleven aan de nieuwe definitie. Het kabinet stelt in dit kader voor om een overgangsmaatregel in te voeren waarmee de fondsen die vanaf 1 januari 2025 worden aangemerkt als fgr ervoor kunnen kiezen om de fiscaal (transparante) behandeling zoals die gold tot en met 31 december 2024 voort te zetten totdat de mogelijke nieuwe definitie in werking treedt (het uitgangspunt is dat de overgangsmaatregel uiterlijk geldt tot 1 januari 2028).
Voorwaarde voor toepassing van het nieuwe overgangsrecht is dat door het fonds vóór 28 februari 2026 wordt gekozen voor toepassing van het overgangsrecht en dat de participanten uiterlijk op 28 februari 2026 – schriftelijk – instemmen met deze keuze. Het fonds maakt zijn keuze om geen gebruik te maken van het overgangsrecht kenbaar door zich als fgr aan te melden bij de Belastingdienst en dus als fgr/lichaam aangifte vennootschapsbelasting te doen over 2025.
Ook fondsen die niet voldoen aan de vereisten van het eerder geldende/gepubliceerde overgangsrecht (i.e. voornemen de fondsvoorwaarden aan te passen met een zogenoemde inkoopvariant) kunnen kiezen om het voorgestelde overgangsrecht toe te passen. Dit is bijvoorbeeld het geval als zij weliswaar vóór 1 januari 2025 wel hun voornemen kenbaar hebben gemaakt om hun fondsvoorwaarden aan te passen, maar zij de voorwaarden m.b.t. vervreemding (de inkoopvariant) voor hun bewijzen van deelgerechtigdheid niet vóór 1 januari 2026 hebben aangepast. In dergelijke gevallen wordt aangenomen dat de participanten bekend zijn met de fiscale transparantie van het fonds en hoeven zij geen nadere actie te ondernemen om kenbaar te maken dat zij instemmen met de keuze van het fonds. Het overgangsrecht refereert – met name – aan de vennootschapsbelastingplicht, onze verwachting is dat het overgangsrecht ook doorgetrokken kan worden naar bijvoorbeeld de dividendbelasting.
Actiepunt: Als uiterlijk eind 2024 het voornemen tot invoering van de inkoopvariant in kalenderjaar 2025 is vastgelegd maar het fonds deze variant nog niet daadwerkelijk heeft geïmplementeerd en in 2025 niet zal implementeren kan de fiscale transparantie ook zonder deze implementatie in ieder geval voor de jaren 2025 en 2026 (en 2027) worden behouden. Indien eind 2024 niet is besloten tot de opname van een inkoopvariant in de fondsvoorwaarden dan kan voor 2025 en 2026 (en 2027) de fiscale transparantie behouden blijven indien de participanten in het fonds uiterlijk op 28 februari 2026 instemmen met de toepassing van het (voorgestelde) overgangsrecht/het behoudt van de fiscale transparantie.
Wijziging lucratief belangregeling in box 2 Het kabinet beoogt voordelen uit indirect (via een holding) gehouden lucratieve belangen van met name “private equity” managers (maar ook bijvoorbeeld assetmanagers en/of initiatiefnemers die recht hebben op een “extra winstaandeel”) zwaarder te belasten. Onder de huidige wetgeving worden voordelen uit indirect gehouden lucratieve belangen slechts belast in box 2 (aanmerkelijk belangtarief) als deze in hetzelfde belastingjaar voor ten minste 95% worden doorbetaald als dividend naar de aandeelhouder/natuurlijk persoon; deze voordelen worden alsdan niet (ook) in box 1 (progressieve tarief inkomstenbelasting) betrokken als voordeel uit lucratief belang. Het kabinet stelt voor om aan te sluiten bij het tarief in box 3 en vanaf 1 januari 2026 voordelen uit indirect gehouden lucratieve belangen via een grondslag verbredende multiplier te belasten tegen een tarief van effectief maximaal 36% (tot en met 31 december 2025 geldt voor box 2 een tarief van 24,5% over de eerste € 67.804 en 31% over het meerdere). De reden voor de verhoging van het box 2-tarief voor lucratieve belangen is dat deze meer een beloning voor arbeid zouden vormen dan een vergoeding voor inleg van kapitaal. Bij een dergelijke benadering zou het naar onze mening wel zo consequent zijn geweest om in de overwegingen mee te nemen dat een lucratief belang (in tegenstelling tot andere beloningen voor arbeid) doorgaans niet tot aftrekbare kosten leidt bij de partij waarvoor de arbeid wordt verricht.
Actiepunt: Voorkom waar mogelijk dat een lucratief belang ontstaat en probeer voordelen uit lucratief belang nog gedurende 2025 in de heffing te betrekken door voordelen te realiseren en uit te keren voor 1 januari 2026 (er geldt geen eerbiedigende werking voor waarde aangroei in de periode tot de wetswijziging bij realisatie daarna).
Verlaging heffingsvrij vermogen en verhoging forfaitair rendement overige bezittingen box 3 Het kabinet stelt voor om het heffingsvrije vermogen in box 3 per 1 januari 2026 te verlagen naar € 51.396 (in 2025 is dit nog € 57.684). Daarnaast wordt voorgesteld om het forfaitaire rendementspercentage voor overige bezittingen in box 3 te verhogen naar 7,78% (in 2025 is dit nog 5,88%).
Actiepunt: Overweeg nog in 2025 (dus voor de eerstvolgende peildatum 1 januari 2026) of er gunstigere manieren zijn om overige bezittingen te houden (bijvoorbeeld in/overhevelen naar box 2).
Uitsluiten leegwaarderatio bij niet-marktconform handelende gelieerde partijen Woningen worden in box 3 van de inkomstenbelasting en in de schenk- en erfbelasting in beginsel gewaardeerd op de WOZ-waarde. Indien woningen worden verhuurd of verpacht, wordt de WOZ-waarde onder omstandigheden verlaagd door toepassing van de leegwaarderatio. Het kabinet stelt voor om de leegwaarderatio niet langer van toepassing te laten zijn op woningen die worden verhuurd of verpacht aan een gelieerde partij tegen een niet-marktconforme prijs. Met de wijziging wordt in dergelijke gevallen (mede) bewerkstelligd dat niet langer een beroep kan worden gedaan op jurisprudentie van de Hoge Raad op grond waarvan verhuurde woningen kunnen worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer indien deze waarde 10% lager is dan de WOZ-waarde gecorrigeerd met de leegwaarderatio. Die jurisprudentie wordt voor overige gevallen in de wet opgenomen, zodat op basis van de wet reeds een beroep kan worden gedaan op een waardering in het economische verkeer die 10% of lager dan de WOZ-waarde gecorrigeerd met de leegwaarderatio.
Obligaties met aangegroeide rente in box 3 In de literatuur is opgemerkt dat belastingheffing onder omstandigheden kan worden voorkomen door in het kader van het werkelijk rendement in box 3 (de tegenbewijsregeling) vorderingen/obligaties met aangegroeide rente aan te schaffen, welke rente valt onder de vrijstelling voor zogenoemde kortlopende termijnen en zodoende niet wordt meegenomen in de waardering voor box 3 per 1 januari. Daardoor ontstaat er ten opzichte van het aankoopbedrag een verlies in box 3, waarmee dan naar believen het werkelijke rendement in box 3 kan worden verlaagd. Het kabinet beoogt dit ongewenste gevolg te verhelpen. Met ingang van 1 januari 2026 is met terugwerkende kracht tot 25 augustus 2025, 16:00 uur, slechts nog de aangegroeide rente op banktegoeden/-deposito’s vrijgesteld. Obligaties, vorderingen en vergelijkbare effecten worden in dit kader gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer (dus inclusief aangegroeide rente). Voor bezittingen en schulden die al voor 25 augustus 2025, 16:00 uur, tot het box 3-vermogen zijn gaan behoren, blijven de oorspronkelijke regels van toepassing.
Reeds eerder vastgestelde wijzigingen per 1 januari 2026 Investeringsdiensten in de btw Vanaf 1 januari 2026 wordt de btw-herzieningsregeling uitgebreid naar investeringsdiensten met betrekking tot onroerende zaken, die bijvoorbeeld zien op renovatie-, vervangings-, onderhouds- en herstelwerkzaamheden. Dit betekent dat de btw op deze diensten gedurende (maximaal) vijf jaar wordt gevolgd, vergelijkbaar met de regeling voor roerende investeringsgoederen. Er geldt een drempelbedrag van € 30.000, waardoor kleinere diensten niet onder deze regeling vallen. Met deze wijziging wordt beoogd om zogenaamde “short stay” verhuur situaties (zie ook hierna) minder aantrekkelijk te maken. Het gaat dan bijvoorbeeld om kantoren die worden verbouwd tot woningen zonder dat die verbouwing leidt tot nieuw vastgoed voor de btw. Op grond van de huidige wetgeving is btw-belaste gemeubileerde “short stay” verhuur gedurende enkel het jaar van ingebruikname voldoende om definitieve btw-aftrek te realiseren. Dat gaat dus vanaf 1 januari 2026 veranderen.
Actiepunt: Probeer verbouwingen tot/van woningen die niet leiden tot nieuwbouw voor de btw die u in eerste instantie “short stay” wenst te verhuren nog in 2025 af te ronden en in 2025, tot jaareinde, btw belast “short stay” te verhuren.
Afschaffing verlaagd btw-tarief voor logies Vanaf 1 januari 2026 wordt het verlaagde btw-tarief van 9% voor logies afgeschaft en geldt het reguliere tarief van 21%. Dit geldt niet alleen voor hotels en pensions, maar bijvoorbeeld ook bij kortdurende verhuur van gemeubileerde kamers en woningen (“short stay“), volledig ingerichte tenten en mobilhomes, gemeubileerde woningen aan een short-stay-organisatie die de woning doorverhuurt en accommodaties voor bijvoorbeeld asielzoekers of dak- en thuislozen. Voor kamperen blijft het verlaagde btw-tarief van 9% gelden.
Let op: Het btw-tarief op het moment van de prestatie is van toepassing. Als bijvoorbeeld nog dit jaar betalingen worden ontvangen voor overnachtingen die pas in 2026 zullen plaatsvinden, is hierover nu al 21% btw verschuldigd. Ook bij boekingen die worden verplaatst van een datum in 2025 naar een datum na 31 december 2025 is (alsnog) 21% btw verschuldigd. Actiepunt: Breng bij overnachtingen die plaatsvinden na 31 december 2025 21% btw in rekening.
Tarief overdrachtsbelasting voor niet-eigen woningen Het kabinet streeft naar een uitbreiding van het aanbod aan huurwoningen, zodat meer mensen toegang krijgen tot betaalbare huisvesting. In dit kader wordt het reguliere tarief van de overdrachtsbelasting voor de aankoop van woningen per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%. Voor woningen die door de koper voor langere tijd als hoofdverblijf worden gebruikt, blijft het verlaagde tarief van 2% of de startersvrijstelling gelden.
Actiepunt: Stel zo mogelijk verkrijgingen van woningen, niet zijn zijnde de eigen woning, uit tot na 31 december 2025. Aandachtspunt bij een dergelijk uitstel is onder meer dat overdrachtsbelasting verschuldigd is over de waarde van de woningen danwel de hogere tegenprestatie. Bij een waardestijging gedurende het uitstel van de levering kan dus de basis waarover overdrachtsbelasting wordt geheven toenemen.
Voordeel wegens eigen gebruik onroerende zaken box 3 De Hoge Raad heeft beslist dat de Belastingdienst het werkelijke rendement in box 3 moet belasten wanneer dit lager is dan het op basis van de Wet IB 2001 vastgestelde fictieve rendement. De wetgever heeft met de inmiddels in werking getreden Wet tegenbewijsregeling box 3 aangegeven op welke wijze belastingplichtigen hun werkelijke rendement in box 3 kunnen berekenen. Onderdeel van het werkelijke rendement is volgens de Hoge Raad ook het voordeel wegens eigen gebruik van (gedeelten) van onroerende zaken. Dit voordeel is volgens de Hoge Raad echter niet te kwantificeren en wordt daarom (tot en met 31 december 2025) niet belast. Vanaf 1 januari 2026 zullen voordelen uit het voor eigen gebruik ter beschikking staan van (gedeelten van) onroerende zaken echter wel worden meegerekend bij de bepaling van het werkelijke rendement als bedoeld in de Wet tegenbewijsregeling box 3. De waarde van het voor eigen beschikking staan wordt in dit kader (middels een op 1 januari in werking te treden wetsbepaling) gesteld op de economische huurwaarde per jaar, gedeeld door het aantal dagen dat de onroerende zaak de gehele dag voor eigen gebruik ter beschikking staat. Voor de economische huurwaarde kan worden aangesloten bij 5,06% van de WOZ-waarde.
Let op: Niet relevant is of de onroerende zaak daadwerkelijk voor eigen gebruik wordt aangewend. Voldoende is dat de onroerende zaak voor eigen gebruik ter beschikking staat (bijvoorbeeld bij leegstand). Hiervan is geen sprake als de onroerende zaak wordt verhuurd of verpacht, in aanbouw is of onbruikbaar is door een brand of een verbouwing.
Actiepunt: Voorkom zoveel als mogelijk dat box 3-vastgoed na 31 december 2025 voor eigen gebruik ter beschikking staat door leegstand, terwijl overigens het ter beschikking staan niet wordt beperkt (o.g.v. contractuele afspraken). Te betwijfelen valt overigens of belastingheffing op basis van deze regeling een rechterlijke toets zal doorstaan. Overweeg daarom bezwaar aan te tekenen tegen aanslagen waarin het werkelijke rendement (mede) bestaat uit het voor eigen gebruik ter beschikking staan (bij leegstand) van een onroerende zaak.
Behoefte aan nader advies?
Aarzel niet en neem contact met ons op!
+31 20 573 03 84 Ton Oostenrijk
+31 20 573 03 83 De Cuserstraat 93
1081 CN Amsterdam
Postbus 75638
1070 AP Amsterdam
T +31 20 573 03 60
Luc van Dijk
+31 20 573 03 97 Léon Borkes
+31 20 573 03 98 Beer van den Broek
+31 20 573 03 66 Natasha Konings
+31 20 573 03 68 Dick van der Pal
+31 20 573 03 39 Matthijs Monteban
+31 20 573 03 90 Rick Philips
+31 20 573 03 69