Tussenarrest Hoge Raad: Onzekerheid rond btw en overdrachtsbelasting bij levering verhuurd nieuw vastgoed

De Hoge Raad heeft recent prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie van de EU (HvJ EU) over de toepassing van de zogenoemde ‘faciliteit’ van artikel 37d Wet OB 1968 bij de verkoop van nieuw ontwikkelde, verhuurde onroerende zaken die uitsluitend voor btw-vrijgestelde doeleinden worden gebruikt. Dit tussenarrest zorgt voor extra onzekerheid in de vastgoedpraktijk, met name over de btw- en overdrachtsbelastinggevolgen bij dergelijke transacties.

Achtergrond

In deze zaak transformeerde een projectontwikkelaar een kantoorgebouw tot 77 woonappartementen, die vervolgens kortstondig werden verhuurd. Binnen enkele maanden na oplevering vond de verkoop van het gebouw in verhuurde staat plaats aan een belegger.
De kernvraag: kwalificeert deze overdracht voor de faciliteit van artikel 37d Wet OB 1968, oftewel een ‘overgang van een algemeenheid van goederen’? Dit is relevant omdat bij toepassing van de faciliteit geen btw over de verkoopprijs verschuldigd is.

Prejudiciële vragen aan het HvJ EU

De Hoge Raad heeft het HvJ EU verzocht om de volgende vragen te beantwoorden:

Of de faciliteit van artikel 37d Wet OB 1968 ook geldt voor leveringen van onroerende zaken die uitsluitend voor btw-vrijgestelde activiteiten zijn gebruikt (zoals woningverhuur) en of die levering op grond van de BTW-richtlijn (EU-wetgeving waarop een belastingplichtige eventueel rechtstreeks een beroep kan doen als dit voor hem een gunstigere uitkomst geeft dan de nationale btw-wetgeving) niet al zonder meer vrijgesteld is van btw?
Of het voor toepassing van de faciliteit van artikel 37d Wet OB 1968 voldoende is dat het vastgoed wordt verhuurd en in verhuurde staat wordt geleverd, of dat ook de intentie van de verkoper (bijvoorbeeld verhuren met het oog op verkoop) relevant is.

De antwoorden van het HvJ EU zullen richtinggevend zijn voor deze en vergelijkbare zaken, maar een definitieve nationale uitspraak laat naar verwachting nog jaren op zich wachten.

Gevolgen voor de praktijk

Btw en overdrachtsbelasting:

De huidige onduidelijkheid raakt met name projectontwikkelaars en beleggers. Volgens Europese regels is de levering van een goed vrijgesteld van btw als het uitsluitend is gebruikt voor btw-vrijgestelde activiteiten. De Nederlandse wet beperkt deze vrijstelling tot roerende zaken, waardoor de levering van onroerend goed kort na ingebruikname in principe met btw is belast en de verkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Mocht blijken dat Nederland de BTW-richtlijn onjuist heeft geïmplementeerd, dan kan de levering van nieuw vastgoed dat uitsluitend voor btw-vrijgestelde doeleinden wordt gebruikt, zonder btw plaatsvinden. De verkrijging door de koper is dan mogelijk belast met overdrachtsbelasting.

Risico’s en aandachtspunten:

Het tussenarrest leidt tot (nog) meer fiscale onzekerheid, met name bij leveringen van nieuw vastgoed dat voor btw-vrijgestelde prestaties wordt gebruikt.
De samenloopvrijstelling voor overdrachtsbelasting kan mogelijk in gevaar komen als het zo mocht zijn dat Nederland de BTW-richtlijn onjuist zou hebben geïmplementeerd en er door een belanghebbende rechtstreeks een beroep wordt gedaan op de bepalingen uit de BTW-richtlijn.
De vastgoedpraktijk doet er verstandig aan om bij voorgenomen transacties de btw- en overdrachtsbelastinggevolgen zorgvuldig in kaart te brengen en rekening te houden met deze onduidelijkheden en de daarbij behorende scenario’s.

Vooruitzicht

De vastgoedpraktijk wacht al jaren op duidelijkheid over de toepassing van artikel 37d Wet OB bij (kortstondig) verhuurde nieuwbouw. Dit tussenarrest biedt helaas geen antwoorden, maar vooral nieuwe vragen.

Advies

Wij adviseren u om bij aan- of verkoop van verhuurd nieuw vastgoed altijd een grondige analyse te maken van de btw- en overdrachtsbelastinggevolgen, en waar nodig tijdig fiscaal advies in te winnen. Wij volgen de ontwikkelingen op de voet en houden u op de hoogte van relevante uitspraken en beleidswijzigingen.

Behoefte aan nader advies?

Aarzelt u niet en neem contact met ons op!

Behoefte aan nader advies?

Aarzel niet en neem contact met ons op!

René Maat

ram@rechtstaete.nl

+31 20 573 03 84

Ton Oostenrijk

ajo@rechtstaete.nl

+31 20 573 03 83

De Cuserstraat 93

1081 CN Amsterdam