Btw-belaste short stay-verhuur van korte duur?

Short stay-verhuur – de tijdelijke, gemeubileerde verhuur van woningen aan personen die er kort verblijven – staat de komende jaren onder grote druk door nieuwe fiscale maatregelen. Hieronder een overzicht van de belangrijkste aanstaande ontwikkelingen.

Verhoging btw-tarief short stay-verhuur per 1 januari 2026

Het Belastingplan 2025 bepaalt dat vanaf 1 januari 2026 het btw-tarief op verhuur binnen het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf wordt verhoogd van 9% naar 21%.
Deze verhoging geldt dus ook voor de short stay-verhuur van woningen. Voor verhuurders betekent de wijziging een hogere belastingdruk op hun short-stay activiteiten.

Strengere herzieningsregels btw op investeringsdiensten per 1 januari 2026

Vanaf 1 januari 2026 geldt een herzieningstermijn van vier jaar voor kostbare diensten (zoals verbouwingen, renovaties en grote onderhoudswerkzaamheden) aan vastgoed, mits de kosten per dienst minimaal € 30.000 bedragen.
Volgens de huidige regels mag de btw op verbouwingskosten volledig en definitief worden afgetrokken, op voorwaarde dat in het boekjaar van ingebruikname uitsluitend btw-belaste short stay-verhuur plaatsvindt én het pand na de verbouwing niet als ‘nieuw vervaardigd’ wordt beschouwd voor de btw. Vervolgens kan het pand btw-vrij als woning worden verhuurd, zonder dat dit gevolgen heeft voor de eerder toegepaste aftrek.
Door de nieuwe herzieningsregeling wordt de btw-aftrek over deze investeringsdiensten gedurende vier jaar na ingebruikname beoordeeld op basis van het daadwerkelijke gebruik. Wijzigt het gebruik (bijvoorbeeld van short stay naar reguliere verhuur), dan moet een deel van de eerder afgetrokken btw mogelijk worden terugbetaald.

Wijziging definitie ‘kort verblijf’ (ViDA-regels) per 1 juli 2028

De huidige ‘safe harbour’– waarbij verhuur van gemeubileerde woningen voor maximaal zes maanden onder voorwaarden als short stay (en dus btw-belast) wordt gezien – vervalt naar verwachting per 1 juli 2028. Ervan uitgaande dat deze aanpassing één op één wordt geïmplementeerd in het Vastgoedbesluit.
Vanaf die datum vervalt naar verwachting deze beleidslijn vanwege een wijziging in de Europese btw-richtlijn (artikel 135, lid 2) in het kader van ‚VAT in the Digital Age‘ (ViDA). Verhuur aan dezelfde persoon voor een periode van maximaal 30 nachten wordt voortaan standaard aangemerkt als hotelmatige verhuur en is daarmee btw-belast. Bij verhuur voor langere perioden ligt de bewijslast bij de verhuurder om aan te tonen dat desondanks sprake is van een kortdurend verblijf.
Dit laatste zal lastig zijn, mede gezien de reeds aanwezige kritische houding van de Belastingdienst ten aanzien van short stay-verhuur.

Juridische en beleidsmatige aanscherping

Naast fiscale maatregelen die short stay-verhuur steeds onaantrekkelijker maken, neemt ook de civielrechtelijke ruimte voor deze vorm van verhuur steeds verder af en wordt er steeds strenger gehandhaafd.

Conclusie

De combinatie van een hoger btw-tarief, strengere herzieningsregels voor btw op investeringsdiensten en een veel beperktere definitie van ‘kort verblijf’ maakt short stay-verhuur aanzienlijk minder aantrekkelijk voor verhuurders. De verwachting is dat het tijdperk waarin short stay-verhuur als fiscaal aantrekkelijke structuur kan worden ingezet, ten einde gaat lopen.

Behoefte aan nader advies?

Aarzel niet en neem contact met ons op!

René Maat

ram@rechtstaete.nl

+31 20 573 03 84

Ton Oostenrijk

ajo@rechtstaete.nl

+31 20 573 03 83

De Cuserstraat 93

1081 CN Amsterdam

Postbus 75638

1070 AP Amsterdam