Fiscale actualiteiten

Consultatiedocument nieuwe definitie fonds voor gemene rekening (FGR) en wijzigingen Besluit onroerende zaken omzetbelasting

In december 2025 is een internetconsultatie gestart over de (nieuwe) definitie van het FGR. In dit kader is een conceptwetsvoorstel gepubliceerd waarin, naast een definitiewijziging, onder meer een afmeldregeling (van het zijn van FGR) wordt voorgesteld. Daarnaast is het Besluit onroerende zaken omzetbelasting op meerdere onderdelen te wijzigen. In deze bijdrage lichten wij beide ontwikkelingen toe.

Voorstel wijzigen definitie FGR

Per 1 januari 2025 is de definitie van het FGR gewijzigd. Als gevolg hiervan kunnen samenwerkingsverbanden die tot dan toe fiscaal transparant waren – zoals commanditaire vennootschappen – hun fiscale transparantie verliezen en zelfstandig belastingplichtig worden voor de vennootschapsbelasting.

Aangekondigd is dat de FGR-definitie mogelijk opnieuw zal worden aangepast, op zijn vroegst per 1 januari 2027. Voor fondsen die op of na 1 januari 2025 op grond van de huidige wetgeving als FGR zouden kwalificeren, geldt tijdelijk overgangsrecht. Onder voorwaarden worden deze fondsen gedurende de overgangsperiode niet als FGR aangemerkt, totdat een nieuwe definitie in werking treedt.

Op 15 december is een internetconsultatie gestart over de mogelijke definitiewijziging van het FGR. In het bijgevoegde wetsvoorstel kunnen zowel fondsen met rechtspersoonlijkheid als fondsen zonder rechtspersoonlijkheid als FGR kwalificeren. Indien een fonds voldoet aan de FGR-definitie, kan het volgens het wetsvoorstel onder voorwaarden verzoeken om niet als FGR te worden aangemerkt (de ‘afmeldregeling’). Alsdan is het fonds niet zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De afmeldregeling werkt door naar de inkomstenbelasting, dividendbelasting en de bronbelasting.

De voorwaarden voor toepassing van de afmeldregeling zijn:

het fonds heeft ten hoogste 20 participanten (doorlopende toets);
het fonds voldoet bij indiening van het verzoek aan de in het wetsvoorstel opgenomen informatieverplichtingen; en
de afmeldregeling kan per fonds slechts eenmaal worden toegepast. Indien een eerder toegepaste afmeldregeling is geëindigd, kan het fonds niet opnieuw een verzoek indienen.

Voor in Nederland gevestigde fondsen geldt dat het verzoek uiterlijk moet worden ingediend in het jaar waarin het fonds op grond van de wet als FGR zou worden aangemerkt.

Indien het wetsvoorstel in de huidige vorm wordt ingevoerd, bestaan er voor (vastgoed)fondsen in essentie twee mogelijkheden om fiscaal transparant te zijn of te blijven:

structurering als een zogenoemd inkoopfonds, waarbij participaties uitsluitend aan het fonds zelf kunnen worden vervreemd; of
toepassing van de afmeldregeling.

Advies

Wij adviseren fondsen om tijdig rekening te houden met deze voorgestelde wetswijziging (door ontwikkelingen in de gaten te houden) en om waar mogelijk en/of gewenst fondsen zodanig in te richten dat gebruik zou kunnen worden gemaakt van de afmeldregeling.

Besluit onroerende zaken omzetbelasting

Op 17 december 2025 is een wijzigingsbesluit van het Besluit onroerende zaken omzetbelasting gepubliceerd. Onderstaand bespreken wij de belangrijkste wijzigingen.

Gebouw

De passage waarin was opgenomen dat een constructie die onderdeel vormt van een nog te bouwen gebouw (zoals een fundering) reeds als gebouw kwalificeert, is vervallen. Dergelijke constructies kwalificeren daardoor niet langer automatisch als gebouw voor btw-doeleinden. Bij onroerende zaken die zich in een vroeg stadium van realisatie bevinden, dient voortaan zelfstandig te worden beoordeeld of reeds sprake is van een gebouw (er kan dus geen vertrouwen meer worden ontleend aan het besluit).

Eerste ingebruikneming

Het standpunt dat reeds sprake is van eerste ingebruikneming zodra feitelijke handelingen worden verricht in een ruimte (bijvoorbeeld door een huurder die de ruimte gereedmaakt voor gebruik) met het oog op duurzaam gebruik overeenkomstig de objectieve bestemming, is geschrapt. Voortaan lijkt aldus minder snel sprake van een eerste ingebruikname bij het verrichten van werkzaamheden om het gehuurde gereed te maken voor het beoogde gebruik.

In wezen nieuwbouw

Het besluit benadrukt dat het arrest Promo 54 (C-239/22) van het Hof van Justitie van de Europese Unie geen wijziging aanbrengt in het bestaande criterium voor ‘in wezen nieuwbouw’: alleen ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie van een onroerende zaak – waaronder vervanging van (een deel van) de bestaande constructie – kunnen er (volgens de Hoge Raad) toe leiden dat een verbouwing resulteert in een gebouw dat voor de btw als nieuw moet worden aangemerkt.

Koop-/aannemingsovereenkomsten

In het besluit is verduidelijkt hoe koop-/aannemingsovereenkomsten die leiden tot de levering van een (nieuw) gebouw btw-technisch moeten worden behandeld. Onderstaand bespreken wij een aantal overwegingen uit het besluit.

Indien de levering van de grond en de realisatie van het gebouw plaatsvinden door dezelfde belastingplichtige (waaronder een fiscale eenheid), kunnen deze handelingen gezamenlijk één btw-prestatie vormen. Indien de overdracht van de grond en de daarop gerealiseerde nieuwbouw (al dan niet in combinatie met sloop van bestaande bebouwing) één prestatie vormen, kwalificeert deze prestatie als de levering van een nieuw gebouw. De prestatie wordt geacht plaats te vinden op het moment van oplevering van het nieuwe gebouw.

De overdracht van de grond kan ook plaatsvinden via de vestiging of overdracht van een erfpachtrecht. Ook in dat geval is sprake van één prestatie: de levering van een nieuw gebouw bij oplevering. De btw-belaste vergoeding omvat zowel de totale aanneemsom als de totale vergoeding voor het erfpachtrecht.

(Gedeeltelijke) sloop van een gebouw

Volledige sloop van een gebouw resulteert in onbebouwde grond. Ook bij gedeeltelijke sloop is sprake van onbebouwde grond indien het resterende deel geen functie van gebouw meer kan vervullen. Dit geldt ook voor percelen waar zich uitsluitend nog oude heipalen bevinden, ongeacht of deze palen een functie vervullen voor een toekomstige nieuwbouw, aldus het besluit.

Verhuur van congres-, vergader- of tentoonstellingsruimte

Het besluit bevat een goedkeuring op grond waarvan congres-, vergader- en tentoonstellingsruimte btw-belast kan worden verhuurd zonder dat hoeft te worden geopteerd. Middels het wijzigingsbesluit is nu opgenomen dat de verhuurder de betreffende ruimte daarnaast ook voor andere doeleinden mag gebruiken. Dit doet geen afbreuk aan de toepassing van de goedkeuring, mits de betreffende huurders de ruimte uitsluitend gebruiken als congres-, vergader- of tentoonstellingsruimte.

Advies

Het Besluit onroerende zaken omzetbelasting biedt veel duidelijkheid, maar geeft daarbij wel de visie van het Ministerie van Financiën weer. Neem daarom bij onder meer aan- en verkopen, aan- en verhuur, project- en herontwikkeling altijd vooraf contact met ons op.

René Maat

ram@rechtstaete.nl

+31 20 573 03 84

Ton Oostenrijk

ajo@rechtstaete.nl

+31 20 573 03 83

De Cuserstraat 93

1081 CN Amsterdam

Postbus 75638

1070 AP Amsterdam

T +31 20 573 03 60

info@rechtstaete.nl