Expertise
Wij adviseren op het gebied van commercieel huurrecht en de fiscale aspecten en bepalingen in een huurovereenkomst. Wij begeleiden het gehele traject, van het opstellen van huurovereenkomsten tot en met geschillen over de huurovereenkomst. Door onze huurrechtelijke expertise te combineren met fiscaal inzicht zorgen wij ervoor dat een huurovereenkomst zowel juridisch als fiscaal optimaal wordt vormgegeven.
Juridisch en fiscaal verantwoord vastleggen van middenstandsbedrijfsruimte en kantoorruimte.
Btw-gevolgen van de optie voor belaste verhuur, huurincentives en aftrekbaarheidsvragen alsook advisering met betrekking tot btw compensatiebepalingen.
Procederen over kwalificatie, huurprijsherziening, opzegging en indeplaatsstelling.
Begeleiding bij beëindiging, opzeggingsgronden en afhandeling van betrokken fiscale vragen.
Juridisch en fiscaal onderzoek naar gronden voor ontbinding en gevolgen voor beide partijen.
Advies over wettelijke beschermingsregimes en contractuele afwijkingen.
Op grond van de connexiteitsleer wordt een onroerende aanhorigheid — zoals een opslag-, kantoor- of parkeerruimte — aangemerkt als middenstandsbedrijfsruimte indien deze naar haar aard en feitelijk gebruik dienstbaar is aan een hoofdruimte die als zodanig kwalificeert. Dit betekent dat de opslagruimte het huurregime van de winkelruimte volgt, ook wanneer partijen een ander regime voor ogen hadden.
Doorslaggevend is niet de contractuele kwalificatie, maar de feitelijke samenhang en functionele verbondenheid. Bij voldoende connexiteit geniet de opslagruimte dezelfde huurbescherming als de winkelruimte, met alle daarbij behorende rechten en verplichtingen.
Huurbescherming geldt voor middenstandsbedrijfsruimte, zoals winkels en horeca. Deze regeling is grotendeels van dwingend recht en biedt vergaande bescherming: vaste huurtermijnen (in beginsel 5 + 5 jaar) en een limitatief stelsel van opzeggingsgronden.
Ontruimingsbescherming geldt voor overige bedrijfsruimte, zoals kantoren. Deze regeling biedt geen recht op voortzetting van de huur. Na rechtsgeldige beëindiging kan de huurder enkel verzoeken om uitstel van ontruiming (maximaal 3 jaar). Bij middenstandsbedrijfsruimte heeft de huurder een sterk recht op voortzetting; bij overige bedrijfsruimte eindigt de huur doorgaans zoals overeengekomen.
Wij adviseren onder meer voor:
Trackrecord
De situatie
Een huurder van een kantoorruimte werd geconfronteerd met een ongewenste huuropzegging. De huurder wenste het pand te blijven huren en stelde zich op het standpunt dat feitelijk sprake was van middenstandsbedrijfsruimte met het bijbehorende, sterkere huurbeschermingsregime.
De aanpak
Wij schreven namens de huurder, de advocaat van de verhuurder aan, en zetten gemotiveerd uiteen dat, ondanks de contractuele kwalificatie als kantoorruimte, het feitelijke gebruik voldeed aan de criteria voor middenstandsbedrijfsruimte. Het dwingendrechtelijke regime was daarmee van toepassing en de opzegging had geen effect gesorteerd.
Het resultaat
Deze juridische positionering leidde ertoe dat partijen alsnog tot een minnelijke regeling kwamen, waarbij de huurovereenkomst werd verlengd.
Léon Borkes
Partner aandeelhouder · Belastingadviseur
Brenda Schoonderwoerd
Administrateur
Frank van Buuren
Partner · Advocaat
Ton Oostenrijk
Partner aandeelhouder · Advocaat / Belastingkundige
Lex Taytelbaum
Partner · Advocaat
Gerben Schut
Of Counsel · Advocaat
