Expertise
Bouwrecht & Aanneming
Wij adviseren en procederen over juridische en fiscale vraagstukken bij bouw- en vastgoedontwikkeling. Van het opstellen en beoordelen van aannemingsovereenkomsten en samenwerkingsafspraken tot het begeleiden van bouwtrajecten en projectontwikkeling. Wij behandelen geschillen over meer- en minderwerk, vertraging, oplevering, gebreken, aansprakelijkheid, betalingskwesties, risicoverdeling, zekerheden en contractuele claims. Door juridische expertise te combineren met inzicht in de technische en commerciële aspecten van bouwprojecten en onze fiscale kennis, beheersen wij risico's en lossen wij complexe vraagstukken op.
Ons werkterrein
Aannemingsovereenkomsten
Adviseren over, opstellen en reviewen van aannemingsovereenkomsten.
Fiscale aspecten van aanneming
Beoordelen van de fiscale aspecten van aannemingsovereenkomsten, waaronder btw-verlegging en ketenaansprakelijkheid.
Fiscale optimalisatie
Structureren van bouw- en ontwikkelingsprojecten voor optimale btw-behandeling en beperking van overdrachtsbelasting.
Bouwteamovereenkomsten en samenwerkingsvormen
Adviseren over, opstellen en reviewen van bouwteamovereenkomsten en andere samenwerkingsvormen.
Geschillen in de bouw
Adviseren over geschillen inzake meerwerk, oplevering en verborgen gebreken.
Rechtspositie en procedures
Adviseren over rechtspositie en bijstand in procedures.
Uit de praktijk
Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen de UAV 2012 en de UAV-GC 2005?
De UAV 2012 zijn gebaseerd op het traditionele bouwmodel, waarbij de opdrachtgever samen met adviseurs het ontwerp verzorgt en de aannemer verantwoordelijk is voor de uitvoering. De opdrachtgever voert directie over het werk en draagt in beginsel het ontwerprisico.
De UAV-GC 2005 zijn bedoeld voor geïntegreerde contractvormen zoals Design & Build, waarbij de aannemer zowel het ontwerp als de uitvoering op zich neemt. De opdrachtgever specificeert het gewenste resultaat doorgaans functioneel, terwijl de aannemer verantwoordelijk is voor de uitwerking en realisatie. Daarmee verschuift een belangrijk deel van de ontwerp- en uitvoeringsrisico's naar de opdrachtnemer. Onder de UAV ligt het zwaartepunt van de risico's bij de opdrachtgever; onder de UAV-GC wordt het integrale risico voor ontwerp en uitvoering in belangrijke mate bij de aannemer gelegd.
Welke risico's brengt ketenaansprakelijkheid mee voor de opdrachtgever?
Op grond van de Wet ketenaansprakelijkheid kan de opdrachtgever (als deze als “eigenbouwer” of “aannemer” kan worden aangemerkt) aansprakelijk worden gesteld voor onbetaalde loonbelasting en sociale premies van onderaannemers, zelfs als de opdrachtgever deze loonbelasting niet rechtstreeks verschuldigd is. Het gebruik van een geblokkeerde rekening (g-rekening) voor betaling van onderaannemers beperkt dit risico aanzienlijk, maar neemt het niet volledig weg.
Wij adviseren over de optimale contractuele bescherming in aannemingsovereenkomsten en samenwerkingscontracten, en over de wisselwerking tussen dit aansprakelijkheidsrisico en de btw-verleggingsregeling. De af-/aanwezigheid van “eigenbouwerschap” wordt door ons doorgaans vooraf afgestemd met de Belastingdienst.
Relevantie in de markt
Wij adviseren onder meer voor:
Trackrecord
Structurering grondaankoop en doorverkoop aan internationale eindbelegger
Een projectontwikkelaar realiseerde een omvangrijk bouwproject op een perceel grond. Nog vóór de afname van de grond wilde de ontwikkelaar een eindafnemer contracteren die tevens bereid was de bouwkosten voor te financieren. De grondpositie zou via een aandelentransactie worden overgedragen.
Wij adviseerden de ontwikkelaar integraal over de juridische en fiscale structurering van de grondaankoop van de gemeente en de daaropvolgende doorverkoop aan een internationale eindbelegger. De verkoop is vormgegeven via een aandelentransactie in combinatie met een aannemingsovereenkomst, met bijzondere aandacht voor (fiscale) risicoverdeling en zekerheden.
De transactie heeft geleid tot nagenoeg volledige voorfinanciering van de ontwikkeling en bouwkosten door de eindbelegger. De uitvoerings- en realisatierisico's zijn contractueel gelegd bij de aannemer, waarmee de positie van de opdrachtgever aanzienlijk is versterkt.
Complexiteit vereist geen opties, maar een beslissing. Theorie gereduceerd tot één route naar het resultaat.
Lex Taytelbaum
Partner · Advocaat