Expertise
Erfpacht & andere zakelijke Rechten
Wij begeleiden fiscaal de vestiging en/of wijziging van de rechten van erfpacht, opstal en andere zakelijke rechten op vastgoed.
Ons werkterrein
Fiscale stappenplannen bij erfpachtwijzigingen
Opstellen van fiscale en goederenrechtelijke stappenplannen bij erfpachtwijzigingen, in nauwe samenwerking met de cliënt en de betrokken notaris.
Fiscale review van concept akten
Fiscale review van de concept akten tot vestiging en/of wijziging van beperkte rechten.
Uit de praktijk
Wat zijn de fiscale gevolgen van een bestemmingswijziging bij erfpacht?
Bij bestemmingswijzigingen — bijvoorbeeld van industrieel gebruik naar wonen — moeten de erfpachtvoorwaarden worden aangepast. Een dergelijke aanpassing leidt tot heffing van btw en/of overdrachtsbelasting.
Op basis van het verwachte toekomstige gebruik plannen wij de stappen zo dat bij toekomstig btw-belast gebruik de erfpachtwijziging met btw wordt belast, en bij toekomstig btw-vrijgesteld gebruik, zoals verhuur van woningen, de erfpachtwijziging zonder btw en met overdrachtsbelasting wordt belast.
Wanneer leidt een verlenging of vestiging van erfpacht- en opstalrechten tot heffing?
Verlengingen van (tijdelijke) erfpachtrechten — zoals uitgegeven door de gemeenten, havenbedrijven en Schiphol — kunnen aanleiding geven tot heffing van overdrachtsbelasting of btw. Wanneer het nieuwbouw of bouwterreinen betreft, kan het noodzakelijk zijn dat actie wordt ondernomen om de wijziging of uitgifte in de btw te krijgen met vrijstelling van overdrachtsbelasting, bijvoorbeeld door te opteren voor btw-belaste verhuur.
Relevantie in de markt
Wij adviseren onder meer voor:
Trackrecord
Gebiedsontwikkeling met meerdere erfpachters via gezamenlijke anterieure overeenkomst
Bij een gebiedsontwikkeling waren meerdere erfpachters betrokken die met de gemeente een gezamenlijke anterieure overeenkomst sloten. Op het perceel van de ene erfpachter werden sociale- en middenhuurwoningen en een school gerealiseerd, op het terrein van de andere erfpachter waren dit huurwoningen voor de vrije sector en koopappartementen. Beide percelen waren nodig voor de totale ontwikkeling, maar individueel beschouwd werd de ene erfpachter minder bedeeld dan de ander.
In samenspraak met de notaris gaven wij de samenwerking tussen de erfpachters zo vorm dat heffingsmomenten voor de overdrachtsbelasting en btw zoveel mogelijk werden beperkt. Door onder meer te werken met opschortende voorwaarden, vond heffing uiteindelijk enkel plaats bij de uiteindelijke kopers van de op dat moment nog te realiseren appartementen.
De erfpachtwijziging vond bij voorkeur plaats binnen 6 maanden voorafgaand aan de levering aan de kopers, waarmee de heffing van overdrachtsbelasting voor de erfpachters werd geminimaliseerd en het totale resultaat volgens de onderling bepaalde verdeelsleutel kon worden gedeeld.
Complexiteit vereist geen opties, maar een beslissing. Theorie gereduceerd tot één route naar het resultaat.
René Maat
Partner aandeelhouder · Belastingadviseur