Vastgoedexploitatie

De btw-aftrek wordt bepaald op basis van de bestemming van kosten. Het voorgenomen gebruik voor btw-belaste of btw-vrijgestelde activiteiten bepaalt of aftrek mogelijk is. Specifieke kosten worden toegerekend aan de betreffende prestaties. Als toerekening niet mogelijk is, is sprake van gemengde kosten die in beginsel de pro-rata volgen op basis van de omzetverhouding van de ondernemer. Discussie met de Belastingdienst kan ontstaan bij bijvoorbeeld schilderwerk dat ziet op meerdere verdiepingen van een gebouw. Als de schilder de factuur niet per verdieping heeft uitgesplitst neemt de Belastingdienst veelal het standpunt in dat sprake is van gemengde kosten.

De bestemming moet worden vastgesteld bij ontvangst van de factuur, bij het feitelijke gebruik en aan het einde van het boekjaar. Bij onroerende investeringsgoederen wordt de btw-aftrek na het jaar van ingebruikneming nog maximaal 9 jaar gevolgd via de btw-herzieningstermijn. Voor kostbare investeringsdiensten geldt sinds 1 januari 2026 een termijn van maximaal 4 jaar na het jaar van ingebruikneming.

De afschrijvingsruimte op erfpachtrechten en opstallen hangt af van de vraag of deze fiscaal als één bedrijfsmiddel kwalificeren of afzonderlijk kunnen worden geactiveerd. Bij een voortdurend erfpachtrecht, waarbij de toekomstige canon voor een periode is afgekocht, kan het recht in veel gevallen zelfstandig worden geactiveerd. In dat geval wordt de afschrijving uitsluitend begrensd door de restwaarde van het recht, niet door de WOZ-bodemwaarde. Worden erfpachtrecht en opstal als één bedrijfsmiddel aangemerkt, dan geldt de WOZ-bodemwaarde als afschrijvingslimiet.