Expertise
Vastgoedexploitatie
Wij adviseren over de fiscale aspecten van vastgoedexploitatie. Wij ondersteunen bij btw-vraagstukken rond verhuur, herontwikkeling en transformatie waaronder de btw-kwalificatie "in wezen nieuwbouw" en de btw-behandeling van vergoedingen. Daarnaast adviseren wij over vennootschapsbelasting, waaronder renteaftrek en afschrijvingsmogelijkheden, alsook inkomstenbelasting, zoals de kwalificatie van vermogen in box 1 versus box 3 en het lucratief-belangregime. Wij zorgen dat de exploitatiestructuur fiscaal optimaal en toekomstbestendig is ingericht.
Ons werkterrein
Btw bij verhuur
Adviseren over btw bij verhuur, waaronder de optie voor belaste verhuur, herzieningstermijnen, gemengd gebruik, btw-schade/-compensatie en de btw-behandeling van servicekosten en "incentives".
Herontwikkeling en transformatie
Begeleiden bij herontwikkeling en transformatie van vastgoed, inclusief de btw-kwalificatie "in wezen nieuwbouw".
Vastgoedrouting
Structurering van vastgoedtransacties om aan- en verkoop op fiscaal optimale wijze vorm te geven voor btw en overdrachtsbelasting.
Beheervergoedingen en lucratief-belangaspecten
Beoordeling van de fiscale kwalificatie van beheervergoedingen, inclusief toetsing op lucratief-belangaspecten in vastgoedexploitatiestructuren.
Afschrijving op onroerende zaken
Advisering over afschrijvingsmethoden op zowel opstallen als erfpachtrechten.
Renteaftrek in vastgoedstructuren
Analyseren van renteaftrekposities binnen vastgoedexploitatie- en beleggingsstructuren.
Begeleiding bij boekenonderzoeken door de Belastingdienst
Bewaken dat de Belastingdienst zich aan de formele regels houdt en standpunten van de Belastingdienst weerleggen en indien mogelijk/wenselijk een (totaal)afspraak maken over de eventuele correcties en/of fiscale behandelingen van aspecten in de toekomst.
Uit de praktijk
Hoe stel je de btw-aftrek vast?
De btw-aftrek wordt bepaald op basis van de bestemming van kosten. Het voorgenomen gebruik voor btw-belaste of btw-vrijgestelde activiteiten bepaalt of aftrek mogelijk is. Specifieke kosten worden toegerekend aan de betreffende prestaties. Als toerekening niet mogelijk is, is sprake van gemengde kosten die in beginsel de pro-rata volgen op basis van de omzetverhouding van de ondernemer. Discussie met de Belastingdienst kan ontstaan bij bijvoorbeeld schilderwerk dat ziet op meerdere verdiepingen van een gebouw. Als de schilder de factuur niet per verdieping heeft uitgesplitst neemt de Belastingdienst veelal het standpunt in dat sprake is van gemengde kosten.
De bestemming moet worden vastgesteld bij ontvangst van de factuur, bij het feitelijke gebruik en aan het einde van het boekjaar. Bij onroerende investeringsgoederen wordt de btw-aftrek na het jaar van ingebruikneming nog maximaal 9 jaar gevolgd via de btw-herzieningstermijn. Voor kostbare investeringsdiensten geldt sinds 1 januari 2026 een termijn van maximaal 4 jaar na het jaar van ingebruikneming.
Hoe beoordeelt u de afschrijvingsmogelijkheden op erfpachtrechten en de hierop aanwezige opstallen?
De afschrijvingsruimte op erfpachtrechten en opstallen hangt af van de vraag of deze fiscaal als één bedrijfsmiddel kwalificeren of afzonderlijk kunnen worden geactiveerd. Bij een voortdurend erfpachtrecht, waarbij de toekomstige canon voor een periode is afgekocht, kan het recht in veel gevallen zelfstandig worden geactiveerd. In dat geval wordt de afschrijving uitsluitend begrensd door de restwaarde van het recht, niet door de WOZ-bodemwaarde. Worden erfpachtrecht en opstal als één bedrijfsmiddel aangemerkt, dan geldt de WOZ-bodemwaarde als afschrijvingslimiet.
Relevantie in de markt
Wij adviseren onder meer voor:
Trackrecord
Btw-optimalisatie fondsbeheerder via gesplitste exploitatiestructuur
Een fondsbeheerder had in verband met zijn btw-vrijgestelde activiteiten niet-aftrekbare btw en btw-schade binnen de eigen keten.
Wij brachten de btw-positie in kaart, analyseerden de werkzaamheden en richtten de exploitatie zodanig in dat de dienstverlening aansloot bij de inhoudelijke verantwoordelijkheden binnen de structuur. Door de werkzaamheden en de mensen op de juiste plek te positioneren werd onnodige btw-druk beperkt en ontstond een stabiel en verdedigbaar btw-kader.
De aangepaste structuur leidde tot een structurele besparing van niet-aftrekbare btw.
Begeleiding boekenonderzoek
Een vastgoedbelegger/investeerder werd geconfronteerd met een boekenonderzoek waaronder een derdenonderzoek. Dat was een langdurig traject waarbij wij de cliënt hebben begeleid met betrekking tot de formele aspecten (o.a. wettelijke informatieverplichtingen) en met name het verweer hebben verzorgd tegen de verschillende standpunten die de Belastingdienst tijdens dit langdurige onderzoek innam. Uiteindelijk hebben wij dit onderzoek naar tevredenheid van cliënt in samenspraak en goed overleg met de Belastingdienst kunnen afronden door een compromis te sluiten dat is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst.
Complexiteit vereist geen opties, maar een beslissing. Theorie gereduceerd tot één route naar het resultaat.
Beer van den Broek
Partner · Advocaat / Belastingkundige