Het einde van het jaar nadert. Hierbij enige fiscale tips voor het einde van dit jaar en aandachtspunten voor het volgende jaar.
Btw-herziening op kostbare diensten per 1 januari 2026
Vanaf 1 januari 2026 geldt, in beginsel, een herzieningstermijn voor diensten aan onroerende zaken die meer bedragen dan € 30.000 (zoals verbouwingen, renovaties en grote onderhoudswerkzaamheden). Dit betreft diensten die niet leiden tot een nieuwe onroerende zaak in de zin van de btw. De herzieningstermijn bestrijkt het jaar van ingebruikname en de vier daaropvolgende jaren. Volgens de huidige regels mag de btw op verbouwingskosten volledig en definitief worden afgetrokken, op voorwaarde dat een gebouw btw-belast wordt aangewend. Door de nieuwe herzieningsregeling wordt de btw-aftrek over deze (investerings)diensten gedurende vier jaar na ingebruikname beoordeeld op basis van het daadwerkelijke gebruik. Wijzigt het gebruik (bijvoorbeeld van “short stay” woningverhuur naar reguliere, btw-onbelaste verhuur), dan moet een deel van de eerder afgetrokken btw mogelijk worden terugbetaald.
TIP/actiepunt: Neem kostbare diensten, waar mogelijk, nog dit jaar btw-belast in gebruik om te voorkomen dat voor deze diensten een herzieningstermijn gaat lopen.
Overdrachtsbelastingtarief voor woningen
Vanaf 1 januari 2026 wordt het overdrachtsbelastingtarief voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen (verhuurde woningen, maar ook een vakantiewoning) verlaagd van 10,4% naar 8%.
TIP/actiepunt: Stel, waar mogelijk, de verkrijging van woningen die u niet als eigen woning (hoofdverblijf) gaat gebruiken uit tot na 31 december 2025. Houd er wel rekening mee dat wordt geheven over de waarde van de woning op het moment van levering.
Tijdelijk overgangsrecht fonds voor gemene rekening
Met ingang van 1 januari 2025 is de definitie van het fonds voor gemene rekening (FGR) voor de vennootschapsbelasting aangepast. Hierdoor kunnen samenwerkingsverbanden, zoals een commanditaire vennootschap die belegt in vastgoed, vennootschapsbelastingplichtig worden en verliezen zij hun fiscale transparantie, tenzij vóór eind 2025 een zogenoemde “inkoopvariant” in de fondsvoorwaarden is opgenomen en daartoe reeds in 2024 is besloten. Het kabinet erkent dat deze nieuwe definitie knelpunten oplevert en overweegt op zijn vroegst per 1 januari 2027 een herziening. Daarom is een nadere tijdelijke overgangsmaatregel voorgesteld: fondsen die vanaf 1 januari 2025 als FGR zouden kwalificeren, kunnen ervoor kiezen om tijdelijk als fiscaal transparant te worden aangemerkt. Deze maatregel geldt uiterlijk tot 1 januari 2028, afhankelijk van wanneer een nieuwe definitie van het begrip “fonds voor gemene rekening” wordt ingevoerd.
Door dit nadere overgangsrecht kan in de navolgende situaties de fiscale transparantie van een fonds in stand blijven:
Voor fondsen die per 31 december 2024 bestonden:
Het fonds heeft in 2024 besloten tot invoering van de “inkoopvariant” en heeft deze in 2025 daadwerkelijk geïmplementeerd. Geen verdere actie vereist;
Het fonds heeft in 2024 besloten tot invoering van de “inkoopvariant” en heeft deze in 2025 niet daadwerkelijk geïmplementeerd. Geen verdere actie vereist;
Het fonds bestond reeds in 2024 en heeft in 2024 niet besloten tot invoering van de “inkoopvariant”. Alle participanten moeten voor 28 februari 2026 aangeven dat zij kiezen voor de toepassing van het overgangsrecht, het niet vennootschapsbelastingplichtig worden van het Fonds.
Voor fondsen die vanaf 1 januari 2025 zijn opgezet/bestaan:
Het fonds is pas ontstaan na 2024 en heeft bij het aangaan/oprichting de “inkoopvariant” geïmplementeerd. Geen verdere actie vereist;
Het fonds is pas ontstaan na 2024 en heeft bij het aangaan/oprichting de “inkoopvariant” niet geïmplementeerd. Alle participanten moeten voor 28 februari 2026 aangeven dat zij kiezen voor de toepassing van het overgangsrecht, het niet vennootschapsbelastingplichtig worden van het Fonds.
TIP/actiepunt: Bekijk of er op basis van de hierboven beschreven situaties actie is vereist om de fiscale transparantie van een fonds te behouden (voor uiterlijk 28 februari 2026).
Box 3: Waarde woningen in verhuurde staat
De Hoge Raad heeft op 3 april 2015 en 23 september 2016 voor box 3 geoordeeld dat, indien de WOZ-waarde van een woning verminderd met onder meer de leegwaarderatio 10% of meer hoger is dan de waarde in het economische verkeer, voor de toepassing van de Wet IB 2001 (box 3) respectievelijk de Successiewet 1956, de waarde in het economische verkeer mag worden gehanteerd. Deze jurisprudentie is onlangs eveneens in de regelgeving opgenomen.
Om een beroep te doen op de regeling moet een belastingplichtige stellen en in geval van gemotiveerde betwisting aannemelijk maken wat de (lagere) waarde in het economische verkeer is. In de praktijk zien we dat een taxatierapport als bewijs kan dienen. In hoeverre een dergelijk taxatierapport ook daadwerkelijk wordt gevolgd, is echter afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Bij verhuur aan een gelieerde partij, tegen een onzakelijke huur- of pachtprijs, kan geen beroep worden gedaan op bovengenoemde waarderingsregeling. Een lagere waardering leidt tot een lager fictief rendement en kan mogelijk eveneens helpen om een eventueel lager werkelijk rendement te onderbouwen.
Bij de keuze om voor woningen de lagere werkelijke waarde in aanmerking te nemen, dient ook rekening te worden gehouden met nieuwe wetgeving die beoogd om vanaf 2028 het werkelijke rendement in box 3 te belasten. Onderdeel van die nieuwe wetgeving is een heffing die de verkoopwinsten op vastgoed belast. Om die verkoopwinst te kunnen bepalen zal er ook een inkoopprijs moeten worden vastgesteld. Die “inkoopprijs” wordt voor niet woningen gesteld op de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2028. Voor woningen wordt de “inkoopprijs” gebaseerd op de WOZ waarde per peildatum 1 januari 2028 (dus opgenomen in de WOZ beschikking voor 2029) gecorrigeerd met onder meer de leegwaarderatio. Hier geldt dus (nog) niet dat de “inkoopprijs” voor woningen lager kan worden vastgesteld in verband met een lagere waarde in het economische verkeer. Wellicht komt dat er gedurende de parlementaire behandeling nog in. In dat geval kan het fiscale voordeel dat de lagere waardering had in de jaren tot en met 2027 wel eens een nadeel (hogere boekwinst door lagere “inkoopprijs”) vormen voor de jaren 2028 en later.
TIP/actiepunt: Controleer uw aanslagen inkomsten-, erf- en/of schenkbelasting op gevallen waarin de waarde van een verhuurde woning met huurbescherming, is vastgesteld op de WOZ waarde toepassing van de leegwaarderatio, 10% of meer hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Overweeg daarbij of het zinvol is om bezwaar te maken tegen de desbetreffende aanslag inkomsten-, erf- en/of schenkbelasting (mede in verband met de verwachte toekomstige wetgeving). Gezien de toekomstige wetgeving is het wellicht minder verstandig om bezwaar te maken tegen een WOZ-waarde van woningen in box 3 die u te hoog vindt.
Lucratief belang
Tot 2028 hebben middellijk lucratief belanghouders met een aanmerkelijk belang (5% of meer in een soort aandelen) in de vennootschap die het lucratief belang houdt, de keuze om de voordelen uit lucratief belang tegen het reguliere tarief in box 2 in de heffing te betrekken (in plaats van in box 1), mits ten minste 95% van de lucratief belangvoordelen in dat kalenderjaar worden uitgekeerd aan de belastingplichtige en als inkomen uit aanmerkelijk belang worden belast. Vanaf 2028 wordt de belastingdruk in box 2 over het gedeelte van de lucratief belangvoordelen, die op deze manier worden uitgekeerd, verhoogd middels een multiplier (36/31 x het uitgekeerde voordeel uit lucratief belang), waardoor het effectieve tarief ten hoogste 36% bedraagt.
Het was eerder de bedoeling deze wijziging met ingang van 2026 door te voeren. Tijdens de parlementaire behandeling is echter besloten tot uitstel tot 2028, mede om te onderzoeken of er in de tussenliggende periode niet met een “beter” alternatief kan worden gekomen.
TIP/actiepunt: Laat voordelen uit middellijk lucratief belang, die nog in hetzelfde jaar door uw BV aan u worden uitgekeerd en daarmee in box 2 in de belastingheffing worden betrokken, zoveel als mogelijk in 2025, 2026 en 2027 vallen.
Terugdraaien wijzigingen heffingsvrij vermogen en forfaitair rendement overige bezittingen box 3 in ruil voor versnelde afbouw Wet Hillen
Eerder werd voorgesteld om per 1 januari 2026 het heffingsvrije vermogen in box 3 te verlagen naar € 51.396 (€ 102.792 voor fiscaal partners) en om het forfaitaire rendementspercentage voor overige bezittingen in box 3 te verhogen naar 7,78% (in 2025 was dit 5,88%). In de parlementaire behandeling is dit voorstel echter gewijzigd, waardoor het heffingsvrije vermogen in 2026 € 59.357 (€ 118.714 voor fiscaal partners) bedraagt en het rendementspercentage voor overige bezittingen wordt gesteld op 6%. De alternatieve dekking voor het terugdraaien wordt gevonden in een versnelde afbouw van de Wet Hillen (“aftrek wegens geen of geringe eigen woningschuld”). Hierdoor is de aftrek volledig uitgefaseerd per 1 januari 2041 (in plaats van 1 januari 2048). Op 1 januari 2026 bedraagt de aftrek overigens nog 71,82% van het verschil tussen de voordelen uit eigen woning en de daarop drukkende aftrekbare kosten.
TIP/actiepunt: Overweeg per jaar of er mogelijk gunstigere manieren zijn om overige bezittingen te houden (bijvoorbeeld in/overhevelen naar box 2). Houd daarnaast rekening met een snellere afbouw van de aftrek wegens geen of een geringe eigenwoningschuld in box 1.
Vormen/benutten herinvesteringsreserve
Als uw vennootschap een boekwinst heeft gemaakt op beleggingsvastgoed en u heeft een herinvesteringsvoornemen, dan kunt u deze boekwinst gedurende drie jaar (in sommige situaties is een langere termijn mogelijk) na het jaar van verkoop van het beleggingsvastgoed uitstellen middels het vormen van een herinvesteringsreserve. Van belang daarbij is dat – het bestuur van – uw vennootschap een reëel en bewijsbaar voornemen heeft om tot aan het bedrag van de verkoopopbrengst te herinvesteren in vervangend beleggingsvastgoed.
Na herinvestering binnen de hiervoor genoemde periode mag de herinvesteringsreserve worden afgeboekt op het investeringsbedrag van het vervangende beleggingsvastgoed. Indien de herinvesteringsreserve niet tijdig wordt benut, zal deze in beginsel belast vrijvallen in de (fiscale) winst, voor zover deze niet is aangewend.
TIP/actiepunt: Leg uw herinvesteringsvoornemen in het kader van de herinvesteringsreserve uiterlijk per 31 december schriftelijk vast in een directie-/bestuursbesluit. Zorg tevens voor een tijdige benutting van de herinvesteringsreserve om belaste vrijval te voorkomen.
Excessief lenen
De wetgeving tegen excessief lenen belast het totaal van de schulden aan eigen vennootschappen voor zover die schulden (van u en uw fiscale partner met eventuele toerekening van schulden van kinderen voor zover zij zelf meer dan € 500.000 hebben geleend van uw vennootschappen zonder dat zij zelf aandeelhouder zijn) gezamenlijk genomen op 31 december 2025 meer bedragen dan € 500.000. Van een eigen vennootschap is sprake bij een aanmerkelijk belang (box 2 voor de inkomstenbelasting) in een vennootschap. Vorderingen op de eigen vennootschap mogen, om te bepalen of het bedrag van € 500.000 is overschreden, niet worden gesaldeerd met de schulden. Het excessieve deel van de schuld per 31 december wordt belast tegen het box 2-tarief.
TIP/actiepunt: Probeer er zoveel mogelijk voor te zorgen dat vorderingen en schulden op de eigen vennootschap(pen) voor 31 december – daadwerkelijk – met elkaar zijn verrekend (documenteren!). Overleg voor jaareinde met ons (uw belastingadviseur) of er nog verdere mogelijkheden zijn om heffing te vermijden/beperken.
Benut zoveel mogelijk de lagere tariefschijf in box 2
Voor 2025 geldt een tarief in box 2 van 24,5% tot een belastbaar inkomen van € 67.804 (bij fiscale partners € 135.608), terwijl over het belastbaar inkomen dat de € 67.804 (bij fiscale partners € 135.608) overschrijdt een tarief van 31% geldt. Voor 2026 gelden dezelfde tarieven en wordt een drempel gehanteerd van € 68.843 (bij fiscale partners € 137.686).
TIP/actiepunt: Indien u voornemens bent om een dividenduitkering te doen en u over 2025 minder inkomen in box 2 heeft dan € 67.804 per fiscaal partner, doe dan nog in 2025 een dividenduitkering om gebruik te maken van het lagere tarief.
Box 3: Opgaaf werkelijk rendement
Middels het formulier Opgaaf werkelijk rendement kan het werkelijk rendement over box 3-vermogen worden doorgegeven aan de Belastingdienst. Dit bestaat uit de reguliere voordelen en de vermogensaanwas van bezittingen en schulden. Positieve reguliere voordelen bestaan uit onder andere rente, dividend en huurinkomsten. Negatieve reguliere voordelen bestaan slechts uit rentekosten. De vermogensaanwas van vastgoed bestaat in beginsel uit het verschil tussen de waarde in het economische verkeer aan het begin en aan het einde van het desbetreffende jaar (verminderd met stortingen en vermeerderd met onttrekkingen). De vermogensaanwas bij woningen wordt evenwel in beginsel gebaseerd op de WOZ-waarde. Voor het werkelijk rendement wordt gekeken naar het gehele box 3-vermogen (er bestaat geen keuze per vermogensbestanddeel). Voorts wordt geen rekening gehouden met het heffingsvrije vermogen of inflatie en eventuele verliezen kunnen niet worden verrekend over de jaargrens heen.
TIP/actiepunt: Beoordeel per aangiftejaar of het voor u zinvol is om het formulier Opgaaf werkelijk rendement in te dienen bij de Belastingdienst. Houd er onder meer rekening mee dat niet-gerealiseerde waardestijgingen worden meegenomen, dat kosten (anders dan rente) niet aftrekbaar zijn en dat geen rekening wordt gehouden met het heffingsvrije vermogen.
Aanvraag voorlopige aanslagen
Om belastingrente te beperken, adviseren wij om tijdig voorlopige aanslagen aan te vragen voor het jaar 2026. Dit geldt tevens voor voorgaande jaren, indien u verwacht over die jaren nog een bedrag verschuldigd te zijn en de betreffende aangifte nog niet is ingediend. Met betrekking tot de hoogte van de belastingrente lopen op dit moment diverse procedures. Mocht u geconfronteerd worden met belastingrente dan adviseren wij u bezwaar aan te tekenen en/of een verzoek tot herziening in te dienen.
TIP/actiepunt: Door tijdig en proactief te handelen, kunnen potentieel excessieve rentelasten worden voorkomen. Maak bezwaar/vraag om herziening als u desondanks toch geconfronteerd wordt met belastingrente.
Behoefte aan nader advies?
Aarzelt u niet en neem contact met ons op!
ram@rechtstaete.nl
+31 20 573 03 84 Ton Oostenrijk
ajo@rechtstaete.nl
+31 20 573 03 83 De Cuserstraat 93
1081 CN Amsterdam
Postbus 75638
1070 AP Amsterdam
T +31 20 573 03 60
info@rechtstaete.nl
www.rechtstaete.nl
Luc van Dijk
lvd@rechtstaete.nl
+31 20 573 03 97 Léon Borkes
lbo@rechtstaete.nl
+31 20 573 03 98 Beer van den Broek
bvb@rechtstaete.nl
+31 20 573 03 66 Natasha Konings
nko@rechtstaete.nl
+31 20 573 03 68 Dick van der Pal
dvp@rechtstaete.nl
+31 20 573 03 39 Matthijs Monteban
mmo@rechtstaete.nl
+31 20 573 03 90 Rick Philips
rph@rechtstaete.nl
+31 20 573 03 69 Cas Rijkelijkhuizen
cri@rechtstaete.nl
+31 20 573 03 93