Nieuwsbrief Prinsjesdag 2026

Disclaimer: omdat het kabinet niet over een meerderheid in de Eerste en Tweede Kamer beschikt, bestaat meer dan gebruikelijk onzekerheid over de vraag of en in welke vorm de Prinsjesdagplannen worden ingevoerd.

Op Prinsjesdag 2026 zijn het Belastingplan 2027 en overige fiscale maatregelen bekendgemaakt. Hieronder treft u een selectie aan van de voornaamste voorgestelde wijzigingen uit de plannen voor de vastgoedpraktijk en overige ontwikkelingen waarover de Prinsjesdagplannen op dit moment nog geen duidelijkheid bieden.

1. Voorgestelde wetgeving Prinsjesdag

Tarief overdrachtsbelasting voor niet-eigen woningen

Het kabinet stelt voor het algemene overdrachtsbelastingtarief voor woningen die de verkrijger niet anders dan tijdelijk als eigen woning gaat gebruiken per 1 januari 2027 te verlagen van 8% naar 7%. Voor woningen die de verkrijger anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken, blijft het tarief van 2% of de startersvrijstelling van toepassing.

Actiepunt: Stel verkrijgingen van woningen die niet als eigen woning worden gebruikt zo mogelijk uit tot na 31 december 2026. Houd er rekening mee dat tussentijdse waardestijgingen het voordeel van het lagere tarief kunnen beperken, omdat overdrachtsbelasting wordt geheven over de hoogste van de waarde in het economische verkeer en de tegenprestatie.

Overdrachtsbelastingvrijstelling voor DAEB-onroerende zaken

Het kabinet stelt voor per 1 januari 2027 een vrijstelling van overdrachtsbelasting in te voeren voor overdrachten tussen woningcorporaties van onroerende zaken die direct voorafgaand aan de overdracht werden gebruikt voor bepaalde diensten van algemeen economisch belang (DAEB). De maatregel moet voorkomen dat herstructureringen binnen de corporatiesector door overdrachtsbelasting worden belemmerd.

Actiepunt: Stel verkrijgingen van DAEB-onroerende zaken door woningcorporaties zo mogelijk uit tot na 31 december 2026.

Percentage energie-investeringsaftrek wordt verhoogd

Met ingang van 1 januari 2027 wordt het percentage van de energie-investeringsaftrek verhoogd van 40% naar 45,5%.

Actiepunt: Stel voorgenomen energie-investeringen zo mogelijk uit tot na 31 december 2026, zodat voor kwalificerende investeringen kan worden geprofiteerd van het hogere aftrekpercentage.

Overlijdensdividend regeling en excessief lenen bij de eigen vennootschap

Het kabinet stelt voor de samenloop tussen de faciliteit voor een vererfd aanmerkelijk belang (“overlijdensdividendfaciliteit”) en de Wet excessief lenen bij eigen vennootschap per 1 januari 2027 wettelijk uit te sluiten. De faciliteit voor een vererfd aanmerkelijk belang maakt het onder voorwaarden mogelijk reguliere voordelen die binnen 24 maanden na het overlijden worden verkregen niet direct in box 2 te belasten (voor zover zij niet uitgaan boven het bedrag waarvoor de overledene nog in box 2 zal worden belast in verband met diens overlijden). Deze faciliteit is bedoeld om de bij overlijden verschuldigde inkomsten- en erfbelasting met een winstuitkering uit de vennootschap te kunnen voldoen.

Een fictief regulier voordeel wegens bovenmatige schulden (als het totaal van de schulden aan de eigen vennootschap per jaareinde meer is dan EUR 500.000) wordt voortaan uitdrukkelijk van deze faciliteit uitgesloten. Erfgenamen die door vererving of door het aangaan van nieuwe schulden boven het geldende maximumbedrag uitkomen, kunnen de box 2-heffing over het fictieve reguliere voordeel daardoor niet uitstellen of voorkomen met de overlijdensdividendfaciliteit. De maatregel voorkomt tevens mogelijke dubbele heffing die door de huidige samenloop kan ontstaan.

Actiepunt: Breng bij nalatenschappen met een aanmerkelijk belang zo snel mogelijk na het overlijden en nog voor jaareinde de schulden van de erflater en erfgenamen aan de vennootschap in kaart. Zorg dat nog voor jaareinde de schulden zoveel mogelijk worden afgelost al dan niet door de vennootschap een overlijdensdividend te laten uitkeren. Houd daarbij rekening met het feit dat een lening die als eigenwoningschuld (die schuld is uitgezonderd voor de vaststelling of er excessief is geleend) kwalificeerde voor de overledene in veel situaties niet meer als zodanig zal kwalificeren voor de erfgenamen. Daardoor zal in het jaar van overlijden in geval van eigenwoningschulden van de overledene bij de eigen vennootschap eerder sprake kunnen zijn van heffing in box 2 in verband met excessief lenen bij de eigen vennootschap. Een schuld die jarenlang niet excessief was voor de overledene (want eigenwoningschuld relaterend aan het hoofdverblijf van de overledene) kan dat dus wel zijn voor de erfgenamen (geen eigenwoningschuld want niet relaterend aan het hoofdverblijf van de erfgenamen).

Bedrijfsfusie- en splitsingsfaciliteit: vervallen zakelijkheidsvermoeden

Het kabinet stelt voor het zogenoemde zakelijkheidsvermoeden in de bedrijfsfusie- en splitsingsfaciliteit in de vennootschapsbelasting te laten vervallen. Op grond van de huidige regeling wordt een bedrijfsfusie of splitsing geacht niet op zakelijke overwegingen te berusten indien aandelen in een betrokken lichaam binnen drie jaar na de reorganisatie worden vervreemd aan een niet-verbonden lichaam, tenzij het tegendeel aannemelijk wordt gemaakt. Na afschaffing van het bewijsvermoeden blijft het mogelijk een beroep op de faciliteit te weigeren wegens het ontgaan of uitstellen van belastingheffing. De inspecteur zal daarvoor ten minste een begin van bewijs moeten leveren. Daarnaast vervalt de mogelijkheid om vooraf zekerheid te verkrijgen over de toepassing van het bewijsvermoeden, omdat dit vermoeden zelf komt te vervallen.

2. Overige relevante ontwikkelingen

Box 3: Wet werkelijk rendement

Het vertrekpunt blijft invoering van de Wet werkelijk rendement box 3 per 1 januari 2028. De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel op 12 februari 2026 aangenomen. Het kabinet heeft de Eerste Kamer nu gevraagd de behandeling aan te houden, omdat op dit moment geen breed politiek draagvlak bestaat voor aanpassing van het stelsel en de bijbehorende budgettaire dekking. De eerder voor Prinsjesdag aangekondigde novelle is daarom niet ingediend.

Het wetsvoorstel brengt verschillende verbeteringen ten opzichte van het huidige forfaitaire stelsel met tegenbewijs. Kosten en verliezen kunnen worden verrekend. Voor onroerende zaken geldt een vermogenswinstbelasting, zodat waardeontwikkelingen pas bij realisatie, zoals bij verkoop, worden belast. Voor andere vermogensbestanddelen gaat het wetsvoorstel vooralsnog uit van een vermogensaanwasbelasting, waarbij ook niet-gerealiseerde waardestijgingen jaarlijks in de heffing worden betrokken.

Het kabinet onderzoekt vier scenario's. Het eerste scenario betreft verbeteringen binnen het voorliggende wetsvoorstel, waaronder een carry-back van verliezen, parameterwijzigingen om de belastingdruk te verlagen en maatregelen voor levensgebeurtenissen, duurzaam beleggen en start- en scale-ups. In het tweede scenario wordt het wetsvoorstel vanaf 2028 als tussenstap ingevoerd en volgt vanaf 2030 een volledige vermogenswinstbelasting. In het derde scenario wordt het wetsvoorstel ingetrokken, blijft het forfaitaire stelsel met tegenbewijs langer gelden en wordt in 2030 rechtstreeks overgestapt op een volledige vermogenswinstbelasting. In het vierde scenario wordt de vermogenswinstbelasting al vanaf 2028 uitgebreid naar alle financiële instrumenten en volgt in 2030 de overstap voor de overige vermogensbestanddelen.

Alle scenario's hebben aanzienlijke budgettaire en uitvoeringstechnische gevolgen. Met name een volledige vermogenswinstbelasting leidt in de eerste jaren tot een budgettaire derving, omdat belasting pas bij realisatie wordt geheven. Ook het langer voortzetten van het forfaitaire stelsel met tegenbewijs brengt extra budgettaire lasten mee. Het kabinet wil hierover met de Eerste en Tweede Kamer in gesprek en de keuzes bij het eerstvolgende budgettaire besluitvormingsmoment in de begroting verwerken.

Totdat nieuwe wetgeving in werking treedt, blijft het huidige forfaitaire stelsel met tegenbewijs van toepassing. Voor overige bezittingen, waaronder vastgoed, bedraagt het forfaitaire rendement in 2027 6,37% en blijft het voorgestelde box 3-tarief 36%. Als het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement, kan de belastingplichtige een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Binnen die regeling zijn kosten niet aftrekbaar, met uitzondering van rente ter zake van schulden.

(Nog) geen nationale versoepeling earnings stripping, maar Europese ontwikkelingen zijn relevant

De generieke renteaftrekbeperking beperkt voor de vennootschapsbelasting de aftrek van per saldo verschuldigde rente. Deze rente is kort gezegd slechts aftrekbaar tot het hoogste van EUR 1.000.000 en 24,5% van de fiscale EBITDA. Het meerdere is in beginsel niet aftrekbaar. De maatregel vormt de Nederlandse implementatie van de ATAD-richtlijn. Nederland heeft deze richtlijn relatief strikt geïmplementeerd; de ATAD-richtlijn gaat uit van een aftrekruimte van 30% van de fiscale EBITDA en een drempelbedrag van EUR 3.000.000.

In het Belastingplan 2027 zijn geen wijzigingen van de generieke renteaftrekbeperking opgenomen. Het kabinet heeft aangekondigd dat het Belastingplan 2027 zal worden aangevuld met een nota van wijziging op grond waarvan woningcorporaties naar verwachting vanaf 2028 worden uitgezonderd van de generieke renteaftrekbeperking. Op Europees niveau verdient het Tax Omnibus-voorstel aandacht. Daarin wordt onder meer gedacht aan een ruimere renteaftrekruimte, een hoger drempelbedrag, een uitzondering voor bepaalde laagrisicofinancieringen van derden en een groepsuitzondering. Indien deze voorstellen worden aangenomen en in nationale wetgeving worden omgezet, kan dit leiden tot een verruiming van de Nederlandse renteaftrekregels. Of, wanneer en in welke vorm dit gebeurt, is nog onzeker.

Fondsen voor gemene rekening

Met ingang van 1 januari 2025 is de definitie van het fonds voor gemene rekening (fgr) voor de vennootschapsbelasting gewijzigd. Daardoor kunnen samenwerkingsverbanden die beleggen in vastgoed onder omstandigheden zelfstandig vennootschapsbelastingplichtig worden.

Voor fondsen die als gevolg van de gewijzigde definitie slechts tijdelijk belastingplichtig zouden worden, geldt overgangsrecht. Onder voorwaarden kan de fiscale transparantie die gold tot en met 31 december 2024 worden voortgezet tot uiterlijk 1 januari 2028. In het Belastingplan 2027 worden geen wijzigingen van de fgr-definitie of het overgangsrecht voorgesteld. De per 1 januari 2025 gewijzigde definitie en het geldende overgangsrecht blijven daarmee vooralsnog leidend.

Meldingsplicht bij verkoop van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon

Voor de vastgoedpraktijk is verder relevant dat in de internetconsultatie van de Fiscale Verzamelwet 2028 een meldingsplicht wordt voorgesteld voor vervreemders van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR). De Fiscale Verzamelwet 2028 betreft een afzonderlijk wetsvoorstel en maakt geen onderdeel uit van het Belastingplan 2027. Indien de maatregel wordt ingevoerd, dient de vervreemder de overdracht van zowel de economische als de juridische eigendom van aandelen in een OZR binnen twee weken te melden aan de Belastingdienst. Niet-naleving van de voorgestelde meldingsplicht kan leiden tot een verzuimboete van naar verwachting maximaal EUR 6.708.