Btw-aandachtspunten bij investeringsdiensten, VvE’s en “short stay”

Sinds 1 januari 2026 is de herzieningsregeling voor de btw uitgebreid naar bepaalde investeringsdiensten aan onroerende zaken. Daarnaast is de goedkeuring voor btw-aftrek door leden-ondernemers van een VvE gewijzigd en wordt gewerkt aan de Nederlandse implementatie van de Europese ViDA-regels, waarbij het Nederlandse consultatievoorstel grote consequenties kan hebben voor “short-stay” verhuur. Hieronder bespreken wij de belangrijkste aandachtspunten.

Investeringsdiensten: nieuwe herzieningsregels

Onder ‘investeringsdienst’ wordt verstaan een dienst aan één of meer onroerende zaken die deze meerjarig dient, inclusief materialen, installaties, machines en werktuigen die na installatie of montage als onroerend kwalificeren, en waarbij de vergoeding voor deze dienst ten minste
€ 30.000 exclusief btw bedraagt. Ook met een verbouwing samenhangende sloopwerkzaamheden vallen onder het begrip investeringsdienst.

De regeling geldt voor investeringsdiensten die op of na 1 januari 2026 voor het eerst in gebruik worden genomen. De herzieningsperiode omvat het boekjaar van ingebruikneming en de vier daaropvolgende boekjaren. Bij ingebruikneming wordt de voorlopige aftrek naar bestemming gecorrigeerd op basis van het daadwerkelijke gebruik, waarbij de volledige voorbelasting in aanmerking wordt genomen. Aan het einde van dat boekjaar wordt de aftrek beoordeeld op basis van het gebruik over het gehele eerste gebruiksboekjaar, eveneens op basis van de volledige voorbelasting. Dit staat los van de jaarlijkse herziening op basis van een vijfde van de voorbelasting in de vier daaropvolgende boekjaren. Het moment van ingebruikneming valt vaak samen met de afronding van de werkzaamheden, maar kan later liggen. Het moment van ingebruikneming blijft bepalend.

In elk van de vier boekjaren na het boekjaar van ingebruikneming wordt beoordeeld of het gebruik van de investeringsdienst afwijkt van het aftrekgerechtigde gebruik zoals vastgesteld over het gehele eerste gebruiksboekjaar. Daarbij vormt een vijfde van de aan de investeringsdienst toe te rekenen voorbelasting de berekeningsbasis; de correctie wordt berekend op basis van het verschil in aftrekgerechtigd gebruik ten opzichte van het eerste gebruiksboekjaar. Er wordt dus niet steeds het gehele vijfde deel terugbetaald. Dit kan leiden tot aanvullende btw-aftrek of tot verschuldigdheid van btw. Herziening blijft achterwege indien de op deze jaarlijkse berekeningsbasis voor aftrek in aanmerking komende btw niet meer dan 10% verschilt van de aftrek op dezelfde basis zoals vastgesteld over het eerste gebruiksboekjaar. Bij levering van de betrokken onroerende zaak binnen de herzieningsperiode vindt herziening voor de resterende herzieningsjaren ineens plaats, waarbij het btw-regime van de levering bepalend is.

De wet- en regelgeving bevat geen afzonderlijke criteria om te bepalen of samenhangende werkzaamheden voor toepassing van de grens van € 30.000 als afzonderlijke diensten dan wel als één investeringsdienst kwalificeren. Voor deze beoordeling wordt aangesloten bij het bestaande btw-leerstuk van zelfstandige en samengestelde prestaties, waarnaar de regering uitdrukkelijk verwijst.

Gewijzigde goedkeuring voor VvE’s

De goedkeuring voor btw-aftrek door leden-ondernemers van een VvE is gewijzigd bij een besluit dat op 25 augustus 2026 in werking is getreden. Volgens de toelichting betreft deze wijziging een verduidelijking die ook relevant is voor bestaande situaties.

De goedkeuring maakt het mogelijk dat de btw die niet door de VvE is afgetrokken onder voorwaarden in aftrek wordt gebracht door leden-ondernemers, als zij de betrokken goederen of diensten gebruiken voor handelingen met recht op aftrek. Niet langer is vereist dat de VvE geen ondernemer is. Beslissend is of de VvE de betrokken goederen of diensten niet als ondernemer heeft aangeschaft. De goedkeuring kan daardoor ook toepassing vinden indien de VvE voor andere activiteiten wel als ondernemer handelt.

Het lid kan de niet door de VvE afgetrokken btw naar rato van zijn financiële bijdrage in aftrek brengen, voor zover de betrokken goederen of diensten worden gebruikt voor handelingen met recht op aftrek. Voor toepassing van de normale aftrek- en herzieningsregels wordt het lid geacht de btw rechtstreeks in rekening gebracht te hebben gekregen.

Indien sprake is van een investeringsdienst, wordt voor toepassing van de herzieningsregeling de grens van € 30.000 exclusief btw beoordeeld op het niveau van de VvE en niet per individueel lid. Het lid wordt voor zijn aandeel geacht de investeringsdienst zelf te hebben afgenomen en blijft verantwoordelijk voor eventuele latere herzieningen. Bij doorlevering door de VvE herzien de leden de eerdere aftrek en wordt het betrokken investeringsgoed of de investeringsdienst voor de resterende herzieningsperiode geacht volledig voor vrijgestelde handelingen te zijn gebruikt.

ViDA en “short-stay” verhuur

Richtlijn (EU) 2025/516 van 11 maart 2025, onderdeel van het ViDA-pakket, bevat onder meer nieuwe btw-regels voor digitale platforms die korte termijn verhuur van accommodatie faciliteren. Deze regels moeten nog in de Nederlandse wetgeving worden geïmplementeerd. Een ter consultatie aangeboden wetsvoorstel strekt tot implementatie van het onderdeel van de richtlijn dat betrekking heeft op de platformeconomie en gaat uit van inwerkingtreding op 1 juli 2028. Het consultatievoorstel voorziet niet alleen in een platformfictie, maar stelt ook een wijziging van de algemene btw-behandeling van kortdurende verhuur van accommodatie voor.

Volgens het consultatievoorstel is de ononderbroken verhuur van een onroerende zaak aan dezelfde persoon gedurende maximaal 30 nachten binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf belast met btw. Daarmee zou het huidige criterium dat de accommodatie slechts voor een korte periode ter beschikking wordt gesteld, worden vervangen door een vaste termijn. Deze voorgestelde afbakening geldt voor alle verhuur die aan de voorwaarden voldoet en is dus niet beperkt tot verhuur die door een platform wordt gefaciliteerd.

De voorgestelde grens van 30 nachten is met name relevant voor “short-stay” concepten waar nu nog wordt gewerkt met het uitgangspunt dat “short-stay” verhuur belast is met btw. Volgens het consultatievoorstel is iedere verhuur die aan de voorwaarden voldoet belast met btw. Daarbij valt ononderbroken verhuur aan dezelfde persoon gedurende meer dan dertig nachten niet meer onder de specifieke uitzondering op de verhuurvrijstelling voor het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf. Deze verhuur is dan in beginsel vrijgesteld, tenzij een andere uitzondering op de verhuurvrijstelling van toepassing is. In het voorstel wordt de duur van de ononderbroken verhuur in beginsel bepaald op basis van de overeenkomst. Hiervan kan echter worden afgeweken indien uit een beoordeling van alle feiten en omstandigheden blijkt dat de werkelijke duur afwijkt van de in de overeenkomst vastgelegde duur.